La société Paris Realty Fund (PAREF) fondée en juin 1997 par Hubert Lévy-Lambert et une dizaine d’associés, a pour vocation de constituer un patrimoine diversifié d’immeubles commerciaux et d’habitation, en région parisienne, dans le reste de la France, ainsi qu’éventuellement à l’étranger.

PAREF s’est introduite en bourse en 2005 et a opté pour le régime fiscal des Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) en 2006. Elle développe deux secteurs d’activité principaux : investissement et gestion pour compte de tiers et un secteur accessoire : marchand de biens.


• Investissement : PAREF investit dans des immeubles à usage commercial (bureaux, locaux d’activité, etc.) en région parisienne ou en province, sélectionnés selon la durée des baux et la qualité des locataires et accessoirement dans des immeubles résidentiels, notamment sous forme d’usufruits temporaires.
   
• Gestion pour compte de tiers : PAREF GESTION, filiale à 100 % de PAREF, gère 3 SCPI : Interpierre, SCPI de bureaux, Novapierre 1, SCPI de murs de magasins et Pierre 48, SCPI de logements occupés. Paref Gestion agit en outre comme gérant délégué pour d’autres sociétés, principalement Shelbourne development. Paref Gestion a été agréée au début de 2008 par l’AMF en tant que société de gestion de portefeuille et gère 3 OPCI . qui sont réservés à des investisseurs qualifiés,  les SPPICCAV à effet de levier Vivapierre (murs de villages de vacances), Polypierre (immobilier d’entreprise) et Naos ; (commerces).
   
• Marchand de biens : Parmarch, filiale de PAREF exerçant une activité de marchand de biens, achète des immeubles d’habitation pour les revendre au détail. Cette activité est accessoire.

Marchés

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L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Les volumes

Après une année 2007 exceptionnelle marquée par 28,5 G€ (milliards d’euros) d’investissement, l’année 2008 connaît un repli important des montants investis qui s’élèvent à 15,9 G€ (soit - 44 %). Le deuxième semestre est particulièrement faible avec 6,6 G€. Néanmoins, l’année 2008 retrouve les niveaux des années 2004 et 2005, qui n’étaient pas si mauvaises.

Diminutions des capacités d’endettement, restriction drastique d’octroi de crédits, diminution du nombre d’acteurs, augmentation des coûts de financement, incertitudes sur le risque locatif et l’évolution des valeurs… sont autant de causes de ce retournement.

L’année 2008 a vu s’effondrer le nombre des très grandes transactions. Seulement 21 opérations de plus de 150 M€ ont été signées pour un total de 4 G€ (contre 39 en 2008 pour 13 G€). Les petites transactions inférieures à 50 M€ ont mieux résisté, en baisse de seulement 10%.

Paris et les Hauts de Seine sont les plus touchés. La Défense est le secteur le plus sensible à la baisse des grandes transactions (80% de baisse en volume). Les régions ont montré une bonne résistance à la baisse de volume, avec 6,6 G€ investis.

L’immobilier d’exploitation affiche une bonne résistance : l’investissement en résidences médicalisées est en très forte augmentation avec 850 M€, notamment grâce aux externalisations du groupe Générale de Santé. L’hôtellerie résiste bien, en particulier sur le segment du luxe (Prince de Galles, Ambassador). En revanche, les locaux d’activité et la logistique sont en forte baisse. Le secteur le plus touché est celui des bureaux.

Les acteurs

Côté vendeurs, les investisseurs ont marqué le pas avec une baisse de 45% : attentes des expertises et absence d’acquéreurs aux prix attendus. Les promoteurs ont bien résisté au 1er semestre, puis ont fortement diminué au 2nd semestre : ils présentent l’avantage d’offrir des immeubles neufs dans un environnement devenu plus concurrentiel. Les externalisations ont connu une forte baisse, avec 58% en volume, beaucoup d’opérations ayant été annulées ou reportées. La principale opération a été l’acquisition par ICADE de 4 résidences médicalisées exploitées par la Générale de Santé pour un montant de plus de 200 M€. Toutefois, la prorogation pour 3 ans du régime favorable de l’article 210 E du CGI (« SIIC 3 ») devrait favoriser les externalisations en 2009.

Côté acquéreurs, les restrictions croissantes de l’offre de crédit et le renchérissement de son coût ont conduit à la quasi-disparition des acquéreurs faisant appel à la titrisation et à la dette. Les investisseurs long terme, disposant de fonds propres, ont remplacé les investisseurs court terme, à fort effet de levier, opportunistes. Les fonds d’investissement sont ainsi en net retrait. Les sociétés foncieres ont été confrontées à la difficulté de lever des fonds propres sur un marché boursier déprimé. Les institutionnels, grâce à l’importance de leurs fonds propres sont restés présents sur le marché. Les SCPI sont restées actives et les OPCI sont monté en puissance sur la fin de l’année.

Au total, l’année 2008 a vu quatre types de vendeurs occuper les ¾ des volumes  : promoteurs (26%), utilisateurs (17%), fonds d’investissement (16%) et foncières SIIC (14%). Côté acquéreurs, les fonds d’investissement, bien qu’en retrait, restent les premiers intervenants (28%), le reste étant assuré par les foncières (21%), les fonds ouverts (14%), les  institutionnels (13 %), les SCPI (10%) et les OPCI (5%).

La baisse des volumes investis par les étrangers a permis aux investisseurs français de remonter dans la part des volumes engagés, de 42% à 54%. La part des américains (11%) et des britanniques (5%) a été divisée par 3, celle des espagnols par 4. Les allemands ont résisté (14%).

Rendements

Après plusieurs années de baisse, les rendements immobiliers ont connu en 2008 une remontée spectaculaire,  entre 75 et 200 points de base. C’est ainsi que, pour les produits « prime » les plus sécurisés, les taux qui étaient descendus quelquefois à moins de 4 %, évoluent maintenant au dessus de 5,5%, taux plus en rapport avec le coût de l’argent et la prime de risque. Cette hausse des rendements a été partiellement compensée par la hausse des loyers en raison des indexations. Les valeurs d’expertise accusent néanmoins des baisses moyennes d’environ 8 à 10% en fin d’année dans un contexte de marché peu actif.

L’application des ratios d’endettement (« covenants ») et d’allocation d’actifs devrait favoriser les arbitrages en 2009, contribuant à acter une baisse des valeurs si les acheteurs ne sont pas au rendez-vous. Toutefois, l’essentiel de la hausse des rendements semble derrière nous et leur forte progression, liée à une certaine détente des taux d’intérêt à long terme, a permis de rétablir une marge favorable aux rendements immobiliers.

Marché locatif des bureaux en 2008

Contre toute attente compte tenu de la conjoncture macro-économique, l’année 2008 se présente comme une bonne année pour ce qui concerne la demande placée, avec 2.350.000 m² placés, voisin du record 2007 de 2.700.000 m². Ceci s’explique par l’optimisation des coûts des grands utilisateurs qui rassemblent leurs implantations sur des immeubles neufs. Ces transactions sont notamment motivées par des indexations toujours très élevées en 2008.

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L’IMMOBILIER RESIDENTIEL

2008 est l’année d’un nouveau cycle pour l’immobilier résidentiel  : sous les effets conjugués de la situation économique dégradée et de la raréfaction de l’offre de crédit, le marché résidentiel français a commencé sa correction.

L’année a été marquée par le rééquilibrage entre offre et demande, l’attentisme des particuliers et le début de la baisse des valeurs. Ainsi, après une poursuite de la hausse des prix au 1er semestre, la baisse s’est amorcée au deuxième semestre : il en résulte toutefois un maintien des prix moyens de transaction sur l’ensemble de l’année.

Mais plusieurs indicateurs sont la marque d’un retournement net :

• le volume des transactions a considérablement chuté,
• le niveau de stock s’accroît, atteignant dans le marché du neuf 18 mois au 3ème trimestre (environ 110.000 logements neufs),
• Les prix proposés sur le marché commencent à prendre en compte les capacités financières des ménages.

Néanmoins, certains facteurs structurels devraient protéger le marché français, à la différence de la situation observée dans d’autres pays comme l’Espagne ou le Royaume Uni. Le besoin annuel de logements neufs est estimé à 500.000 en France dont 60.000 en Ile-de-France. Or la production en 2009 ne devrait pas dépasser 350.000 logements en France dont 30.000 en Ile-de-France. Le déséquilibre entre l’offre et la demande persiste depuis des décennies. Le marché résidentiel pourrait donc finalement mieux résister qu’attendu après un ajustement nécessaire des prix en 2009.

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L’ACTIVITE DU GROUPE PAREF SUR LES DIFFERENTS MARCHES

Le groupe Paref est présent sur le marché des bureaux et des locaux d’activités ou entrepôts sur lesquels l’essentiel de ses acquisitions d’actifs a été réalisé depuis 2005. Les SCPI et OPCI de Paref Gestion interviennent sur le marché de l’habitation (Pierre 48), des commerces (Novapierre), des bureaux (Interpierre) et des loisirs (murs de village de vacances : Vivapierre).

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