LE MARCHE IMMOBILIER EN 2010

• Immobilier d’entreprise

  Après une année 2009 marquée par la crise, l’économie française a amorcé en 2010 une phase de convalescence en renouant avec la croissance. Le volume des investissements 2010 en France, s’élevant à 11 G€ est en nette progression (+42% en un an). Même si ces volumes demeurent encore éloignés des niveaux enregistrés avant la crise, les signes d’un rebond sont néanmoins présents.

  Il est à noter un point culminant au 4ème trimestre (4,6 M€) concentrant à lui seul plus de 40 % des engagements de l’année.

  Le marché de l’investissement retrouve ainsi les niveaux connus en 2003/2004.

  

  Le marché a retrouvé un certain dynamisme avec une liquidité revenue sur des transactions comprises entre 100 et 200 M€. Sur les actifs sécurisés, les financements sont à nouveau disponibles avec des exigences en termes d’apport en fonds propres qui se sont assouplies. Les très grosses transactions demeurent cependant rares. Les portefeuilles hétérogènes continuent également de souffrir sur le marché, dans un contexte qui reste peu favorable aux actifs secondaires. Ces derniers n’ont pesé que 12 % des volumes investis en 2010.

  

  En 2010, les transactions de plus de 100 M€ ont représenté 34% des volumes investis contre 24 % sur les opérations de 50 à 100 M€, 16 % sur la tranche de 25 à 50 M€, et enfin 26 % sur les engagements inférieurs à 25M€.

  L’amélioration du marché s’explique par l’intérêt retrouvé des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise, notamment de la part des institutionnels. Face aux marchés financiers qui demeurent toujours instables, l’immobilier apparait de nouveau comme une valeur « refuge ». Tout au long de l’année, les acquéreurs se sont focalisés sur les actifs sécurisés, assortis de baux long terme signés avec des locataires de qualité, à des loyers de marché.

  L’aversion au risque démontrée par les investisseurs est doublée d’une recherche de produits de qualité. En 2010, plus de 50 % des volumes engagés ont porté sur des immeubles neufs, récents ou restructurés, grâce notamment à la relance dans la 2^ème moitié de l’année des VEFA.

  Les commerces, en particulier, ont bénéficié de l’exigence de sécurité exigée par les investisseurs, tirant les volumes du 1^er semestre. Il s’agit du seul marché qui a retrouvé les niveaux d’activité d’avant-crise. Notons par ailleurs que près de 60 % des engagements commerces se sont réalisés en régions.

  Au second semestre, un report d’activité s’est opéré au profit du marché des bureaux. Au total, près de 7,5 milliards d’euros ont été investis dans cette classe d’actifs. Le croissant Ouest et la 1ère couronne ont concentré 45% des engagements bureaux du 2nd semestre.

  Concernant le marché des entrepôts et des locaux d’activités, un timide redémarrage s’est opéré après un début d’année difficile, à partir du 4ème trimestre, qui a permis le doublement des volumes engagés sur les 9 mois précédents, pour représenter finalement 0,9 milliard d’euros d’engagements.

  L’investissement hôtelier français a retrouvé des couleurs après avoir traversé une crise majeure en 2009. Les 9 premiers mois de l’année ont permis d’enregistrer un peu moins de 600 M€ d’engagements contre 500 M€ recensés sur la totalité de l’année 2009. Aujourd’hui, le marché n’a pas retrouvé sa totale liquidité et reste favorable aux candidats acquéreurs.

• Rendements

  

  Le marché de l’investissement « Core » a retrouvé des couleurs et a bien performé tandis que dans le même temps, le marché des actifs non sécurisés ou secondaires apparait toujours bloqué. Cette segmentation des produits a eu pour conséquence la chute des taux de rendement « prime », qui, comparativement au point haut de 2009, est de l'ordre de 200 points de base.

  Aujourd’hui, les rendements des produits "prime" les plus sécurisés, se situent dans une fourchette comprise entre 4,75 % et 5,5%. Pour les produits non « prime » les rendements évoluent entre 8 % et 12 %.

  Face à cette forte compression des taux "prime", le comportement des investisseurs ne souhaitant pas sacrifier le rendement a évolué. Ainsi, l’appréciation de la qualité des actifs et du caractère « prime » de ces derniers tend à se transposer sur des immeubles répondant aux nouvelles exigences du Grenelle de l’environnement. La qualité intrinsèque du bâtiment et son accessibilité par les transports en commun sont devenus des critères majeurs de sélection des investisseurs, en dépit d’une localisation moins prestigieuse.

  Cette tendance pourrrait s’accentuer en 2011.

• Acteurs

  Les investisseurs en « fonds propres » ont été les acteurs les plus présents sur le marché, et ce malgré l’assouplissement de l’accès au crédit. En tête de ces acteurs, les institutionnels ont occupé une place prépondérante sur le marché de l’investissement.

  Les assureurs, qui avaient été vendeurs en 2009, se sont montrés très actifs à l’acquisition en 2010. Les engagements des SCPI ont également atteint un volume record, similaire à celui de 2007.

  Enfin, les OPCI ont également performé en 2010, confirmant que ce véhicule est devenu un produit de syndication de fonds privilégié pour des capitaux d’origines diversifiées.

  A contrario, les investisseurs opportunistes sont de nouveau restés en « queue de peloton » avec de faibles volumes engagés. Ainsi, les fonds d’investissement ont été en 2010 plus vendeurs qu’acheteurs, à l’image des foncières SIIC.

• Marché locatif de bureaux

  En 2010, 2,16 millions de m² ont été placés en Ile-de-France, soit une progression de +15 % par rapport à 2009. Les transactions supérieures à 5 000 m² ont fait défaut. La taille moyenne des opérations a sensiblement diminué (10 800 m² contre 12 700 m² en moyenne 2000-2009). La marché a été porté par le créneau des surfaces inférieures à 5 000 m².

  Paris a confirmé son attrait avec un ratio de volume transacté historique atteignant 43 % de la demande placée francilienne. Le volume placé dans le Croissant Ouest reste décevant, n’atteignant que 407 200 m². Ce marché a notamment souffert du manque de dynamisme sur le marché des grandes surfaces. Il en est de même pour la 2^ème couronne où 364 300 m² ont été commercialisés. Malgré quelques transactions significatives, le marché de la Défense est resté à la peine avec 154 200 m². Les 1^ère et 2^ème couronne ont représenté 32% de la demande placée en 2010.

  La part du neuf/restructuré est restée en retrait cette année. Plusieurs grandes transactions ont porté sur des immeubles qui, bien que de seconde main, offrent de bonnes prestations.

  L’offre immédiate affiche une certaine stabilisation, avec 3,6 millions de m² fin 2010, comparable au niveau de décembre 2009. Le taux de vacance francilien s’établit à 6,8%, niveau jugé raisonnable.

  Le volume d’offre de bureaux en cours de construction ou restructuré représente 27 % de l’offre immédiate. L’offre future certaine neuve ou restructurée supérieure à 5 000 m² a reculé de près de 30 % en un an, pour atteindre 460 000 m². En 2010, l’offre immédiate est restée stable. La détérioration de la qualité de l’offre future certaine et le faible volume de mises en chantiers confirment la tendance à la rareté de l’offre future de qualité.

  Après le point bas enregistré en 2009, le loyer moyen francilien pour les surfaces neuves, restructurées ou rénovées s’est stabilisé à € 308/m²/an HT HC. Le loyer moyen pour les surfaces de seconde main est stable à 227 €.

• Marché des entrepôts et locaux d’activité inférieurs à 5.000 m²

  Le niveau de la demande exprimée sur les locaux d’activité de moins de 5 000 m² est resté faible en 2010, mais en légère hausse par rapport à 2009. Les petites et moyennes surfaces continuent d’animer le marché, tout comme les produits proposés à l’achat, qui ont d’ailleurs porté le marché cette année.

  En 2010, 927 000 m² ont été transactés (+12% par rapport à 2009). Ces résultats, bien que toujours sur des niveaux faibles, traduisent une forme de reprise.

  Par ailleurs, les prix de vente repositionnés par les propriétaires et les taux d’intérêt historiquement bas ont poussé les utilisateurs à procéder à l’acquisition de leurs locaux. Ainsi, les ventes qui ont soutenu le marché, ont représenté près de 43 % des surfaces commercialisées. Cette tendance devrait perdurer en 2011 si les taux d'intérêts n'augmentent pas trop.

  L’offre immédiate, s’élevant à 2,5 millions de m², reste importante, et le marché demeure sur-offreur.

  Après le « repricing » opéré en 2009, le valeurs locatives faciales sont restées stables en 2010 pour les bons produits. A l’instar des prix de vente, les loyers restent néanmoins hétérogènes en fonction des secteurs et de la qualité des produits.

• Marché de la logistique de plus de 10 000 m²

  En 2010, la demande exprimée est restée faible. Le marché a été essentiellement porté par la forte présence des sociétés issues de la grande distribution et les logisticiens. Cette activité a notamment été soutenue au cours du dernier trimestre.

  La demande est essentiellement orientée sur des entrepôts de bonne facture, fonctionnels, bénéficiant d’une bonne localisation, et de dernière génération. Tant que le marché sera sur-offreur et qualitatif, les demandes resteront exigeantes.

  En Ile-de-France, 560 300 m² ont été transactés en 2010, en hausse de 47% par rapport à 2009. A l’échelle nationale, 1 531 500 m² ont été commercialisés, en léger retrait par rapport à 2009.

  Le stock disponible reste relativement élevé en France (plus de 3,9 millions de m²). Ce stock est en majeure partie composé d’entrepôts de classe A, qui représentent 60% des disponibilités. Les bâtiments de seconde main sont généralement libérés pour des produits de meilleure qualité.

  Les valeurs locatives se sont stabilisées en 2010, sur les produits de qualité bien situés. Pour ceux de seconde main, les loyers économiques sont encore dégradés, conséquence immédiate d’avantages commerciaux consentis par les bailleurs, généralement équivalents à 1,5 voire 2 mois de franchise par année de bail ferme.

• Marché des commerces

  Dans la continuité du dynamisme enregistré dès le dernier semestre 2009, le marché de l’investissement des commerces a accéléré sa progression en 2010 avec + 43% par rapport au 3ème trimestre de l’année passée. Fin septembre, près de 1,5 milliard d’euros ont été investis sur le marché des commerces contre 1 milliard d’euros un an auparavant. Le commerce représente près de 25% des volumes engagés en immobilier d’entreprise en France en 2010.

  La compression des taux de rendement se confirme. La rareté de produits qualitatifs à vendre, la forte compétition entre les candidats à l’acquisition, et l’arrivée sur le marché d’investisseurs institutionnels et étrangers sont autant de facteurs qui ont conduit à la baisse des taux. Sur les douze derniers mois, les taux de rendement « prime » ont ainsi baissé d’environ 75 points de base.

  Fin 2010, pour les boîtes commerciales / retail park, la fourchette des taux de rendement « prime » s’établissait entre 6,25 et 6,5%. Pour les centres commerciaux, les meilleurs produits se négocient à des taux compris entre 4,75 et 5,25%, et entre 4,75 et 5,00% pour les commerces de pieds d’immeubles en centre ville.

  Sur le marché des centres commerciaux, nous citerons la transaction emblématique signée par Altarea pour l’acquisition du C.C. Cap 3000 à Nice, sur la base d’un taux de rendement net de 4,65%.

  En 2011, la sélectivité des investisseurs devrait rester forte, privilégiant des actifs bien situés avec des revenus locatifs pérennes.

  Les investisseurs porteront une attention toute particulière sur le contexte économique, les niveaux de loyers et les taux d’effort.

  Il est important de souligner que l’effet rareté mis en évidence en 2010 se confirme en début d’année. Cela devrait pousser les investisseurs à se positionner davantage sur des opérations de type VEFA et retail-park.

  Par ailleurs, à l’image de Casino, les externalisations d’immobilier d’exploitation pourraient séduire d’autres grandes enseignes, souhaitant profiter de la fin des avantages de l'article 210 E du CGI fin 2011.

• Activité Tourisme et l’Hôtellerie en France

  Après la crise traversée en 2009, 2010 est une année de reprise pour l’activité hôtelière et plus particulièrement grâce à la dynamique francilienne et à la bonne santé du segment haut de gamme. Les régions qui avaient le plus souffert de la crise bénéficient d’un fort rebond de leur activité. C’est le cas notamment pour l’Ile-de-France avec +6% par rapport à 2009 et les régions du Nord Est et du Sud Est.

  La clientèle étrangère a tiré la fréquentation hôtelière (+6,2% pour les Japonais et +49,5% pour les Chinois, +36,1% pour les Sud-Américains et +21,1% pour les Moyens-Orientaux). La clientèle européenne est restée stable.

  Ce sont les établissements les plus confortables qui ont dynamisé l’activité avec +3,7% de fréquentation pour les 3* et +12,1% pour les 4*. Paris et la région francilienne sont particulièrement favorisées, avec une croissance à 2 chiffres dans le haut de gamme. Ce phénomène s'observe également dans certaines villes de provinces comme Avignon, Bordeaux, Nice et Montpellier.

  L’amélioration du contexte économique au niveau international devrait permettre une amélioration des performances des actifs hôteliers. De même, cette amélioration a permis au tourisme d’affaires de se redresser.

  Parmi les transactions de murs d’hôtel les plus marquantes de l’année, en France, figurent la cession de 2 actifs « trophy » : le Lutétia à l’israélien Alrov pour 145 M€ et le Crillon à un membre de la famille royale d’Arabie Saoudite pour près de 250 M€. A ces transactions se sont ajoutées des cessions d’actifs en portefeuille : dans le cadre d’une externalisation par Accor, la cession du portefeuille de 49 murs d’hôtels à Predica/Foncière des Murs pour 378,4 M€ ; à noter également la vente corporate de la société B&B Hotels à Carlyle Private Equity pour 184 M€.

• L’investissement en immobilier résidentiel

  Dans le neuf, il a été constaté une baisse de 14% du nombre de logements livrés en 2010 et un nombre de mises en chantier qui tend à se stabiliser. La croissance des ventes a continué de progresser avec 7% d’augmentation entre le 2ème trimestre 2009 et 2010 contre 30% entre 2008 et 2009. La construction de logements neufs est à présent orientée vers le logement « vert » avec la concrétisation de la nouvelle Réglementation Thermique.

  La région Ile-de-France s’inscrit dans les tendances nationales mais avec des évolutions plus marquées liées à un fort déséquilibre entre l’offre et la demande.

  Le stock a diminué de 4% sur l’ensemble de la France et de 28% en Ile de France.

  Avec un prix moyen de 3 556€/m² le marché marque une hausse de 5% des prix par rapport à 2009. La hausse dans le logement neuf s’explique notamment par le fait que la majorité des investisseurs sont des acquéreurs privés qui souhaitent bénéficier du dispositif Scellier.

  Dans l’ancien, le volume des ventes a enregistré une hausse de près de 20% entre 2009 et 2010 sur l ‘ensemble du territoire. Paris tire encore son épingle du jeu avec une hausse de 25% des ventes alors que l’Ile de France a connu une croissance de 10%. Les volumes de transactions pour l’année 2010 se sont approchés des volumes de 1999.

  Au niveau national la hausse des prix est de l’ordre de 0,2%. Cependant, il est à noter la présence de fortes disparités notamment en Ile-de-France où l’augmentation est de l’ordre de 10%, et de 15% environ sur Paris Intramuros.

  Le marché a largement bénéficié de la hausse des prix qui a engendré un retour de l’offre et par conséquent un niveau d’activité plus important. Les intentions d’achat restent stables et les conditions de crédits favorables ont pesé sur les décisions d’achat.

  Au niveau locatif, hormis les achats réalisés dans le Scellier avec des loyers plafonnés, la forte demande contribue à l’augmentation des loyers. L’indice des loyers a augmenté pour atteindre +1,45% entre le 4ème trimestre 2009 et 2010.

  Le marché de l’immobilier résidentiel a bénéficié de son image de valeur refuge après le traumatisme de la crise financière. La demande structurelle de logement liée aux évolutions de vies (foyers monoparental, familles recomposées…) reste importante.

• Sources de financement pour un investisseur immobilier

  Le marché de la dette hypothécaire s’est légèrement assoupli pour le financement d’actifs de qualité pendant le 3^ème trimestre, mais s’est de nouveau durci au 4^ème trimestre 2010. Les banques se livrent concurrence pour financer les meilleurs actifs et consentent parfois à réduire leur marge. A ce titre, les banques allemandes ont été particulièrement dynamiques cette année. Les banques françaises sont davantage présentes depuis le 2^nd semestre.

  Le ratio maximal de LTV (Loan to Value) accordé progresse légèrement, s’échelonnant entre 65 % et 70 %. Il faut toutefois rappeler qu’une part significative de la dette consentie est consacrée au refinancement d’actifs ou de portefeuilles.

  Le montant maximal des prêts accordés reste faible (environ 75 M€) et les prêts dépassant 50 M€ font majoritairement l’objet de syndications.

  Les difficultés subsistent pour les autres types d’opérations. Le financement des actifs secondaires s’est amélioré en cours d’année, mais reste limité.

  Pour l’heure, le financement « en blanc » est exclusivement accordé par un nombre très limité d’établissements et concerne essentiellement des biens situés à Paris.

• L’activité du groupe Paref sur les différents marchés.

  Paref est présent sur le marché des bureaux et des locaux d’activités ou entrepôts sur lesquels l’essentiel de ses acquisitions d’actifs a été réalisé depuis 2005. A cela s’ajoutent quelques investissements dans l’hotellerie (Dax) et les murs de cliniques. Les SCPI et OPCI gérés par Paref Gestion interviennent notamment sur les marchés de l’habitation (Pierre 48), des commerces (Novapierre, Naos), des bureaux et locaux d’activité (Interpierre, Polypierre), de l’immobilier de loisir (murs de village de vacances : Vivapierre). L’analyse des investissements réalisés par Paref est présentée ci‐après et le résultat par activité est présenté en page 76.